Real Estate

业主/租客法下的驱逐程序   一般而言，不得自行驱逐（self-help eviction）租客。在以下三种情况下，租客被剥夺对房屋的占有权：1）放弃占有；2）遗弃财产；3）被依法驱逐。只是因为你没有签订任何书面契约，并不表示你可以规避法律。法律对“业主”的定义较为宽泛，在咨询律师前不要轻易忽视法定程序。此外，即使你不是房东，如强制驱离租客或者住户，按照其他州立法律仍需承担责任。   按照州立法律，可分为两种驱逐程序：1）简易驱逐（summary eviction）；2）正式驱逐（formal eviction）。两种程序均以送达驱逐通知开始，但后续手续以及所需材料则互不相同。两种程序关键区别在于：（1）程序实施期限长短和（2）法官判决的依据标准。简易驱逐最长基本可以两个星期完成，取决于租客是否对驱逐提出异议；而正式驱逐程序可持续数月，耗费业主大量时间、财力和精力。要顺利执行简易驱逐，有关驱逐理由的关键事实不得存在争议。若租客以任何理由证明驱逐不当（比如业主未收到房租，但实际已支付），则驱逐将被驳回。   可访问以下网址，了解驱逐程序的基本内容： http://www.clarkcountycourts.us/CivilSHC/landlord-tenant-evictions/index.html. 此外，业主应格外留意如下建议和忠告：        如上所述，业主首先需要向租客告知驱逐意图，这一做法不仅常见，且不可或缺。务必确保驱逐通知内容足够详尽，以使租客明确知晓迁离日期；此外，应采用合适方式确保通知及时送达。此处如有疏漏，可能导致驱逐遭到驳回。        与第一点密切相关的是，务必采用合适的通知类型。比如，三日通知（three-day notice）这一形式，不仅在租客出现妨害公众利益时可发出，也可以用于如下情形：1）违反租约，转让或转租房屋；2）房屋发生损毁；3）在房屋内从事非法经营；或者4）违反NRS 453.011 至 453.552 列出的(除 NRS 453.336之外)任何管制物品法。以下网址提供各种类型的通知： http://www.clarkcountycourts.us/CivilSHC/landlord-tenant-evictions/forms.html. […]