March 21, 2014
业主/租客法下的驱逐程序 一般而言,不得自行驱逐(self-help eviction)租客。在以下三种情况下,租客被剥夺对房屋的占有权:1)放弃占有;2)遗弃财产;3)被依法驱逐。只是因为你没有签订任何书面契约,并不表示你可以规避法律。法律对“业主”的定义较为宽泛,在咨询律师前不要轻易忽视法定程序。此外,即使你不是房东,如强制驱离租客或者住户,按照其他州立法律仍需承担责任。 按照州立法律,可分为两种驱逐程序:1)简易驱逐(summary eviction);2)正式驱逐(formal eviction)。两种程序均以送达驱逐通知开始,但后续手续以及所需材料则互不相同。两种程序关键区别在于:(1)程序实施期限长短和(2)法官判决的依据标准。简易驱逐最长基本可以两个星期完成,取决于租客是否对驱逐提出异议;而正式驱逐程序可持续数月,耗费业主大量时间、财力和精力。要顺利执行简易驱逐,有关驱逐理由的关键事实不得存在争议。若租客以任何理由证明驱逐不当(比如业主未收到房租,但实际已支付),则驱逐将被驳回。 可访问以下网址,了解驱逐程序的基本内容: http://www.clarkcountycourts.us/CivilSHC/landlord-tenant-evictions/index.html. 此外,业主应格外留意如下建议和忠告: 如上所述,业主首先需要向租客告知驱逐意图,这一做法不仅常见,且不可或缺。务必确保驱逐通知内容足够详尽,以使租客明确知晓迁离日期;此外,应采用合适方式确保通知及时送达。此处如有疏漏,可能导致驱逐遭到驳回。 与第一点密切相关的是,务必采用合适的通知类型。比如,三日通知(three-day notice)这一形式,不仅在租客出现妨害公众利益时可发出,也可以用于如下情形:1)违反租约,转让或转租房屋;2)房屋发生损毁;3)在房屋内从事非法经营;或者4)违反NRS 453.011 至 453.552 列出的(除 NRS 453.336之外)任何管制物品法。以下网址提供各种类型的通知: http://www.clarkcountycourts.us/CivilSHC/landlord-tenant-evictions/forms.html. […]